アメリカ不動産の最大のメリットは節税対策です。
木造住宅で22年間の耐用年数を全部経過しているものであれば、大きな節税メリットがあります。
では、どういったことでしょうか？詳しく説明していきます。
アメリカの不動産事情について
アメリカは今や世界の舵を握っている国です。まだまだ成長していっている国でもあります。先進国の中でも唯一大きく人口が増えていったます。
また、移民大国なので国外から人が集まり今後も人口増加が見込まれている国です。
出典：国連「World Population Prospects: The 2017 Revision」
アメリカの不動産市場も成長しています。移民の流入もあり、人口が増えていっています。それにより、需要が高まり不動産価値が高まっているのが現状です。
◆S&P ケーラ・シラー全米住宅価格指数
アメリカ合衆国における住宅価格指数である。全米の主要都市圏における一戸建て住宅の再販価格を元に、ファイサーブ（en:Fiserv）社が算出し、スタンダード・アンド・プアーズ（S&P）社が公表している。アメリカ国内の住宅価格動向を示す最も一般的な指数の一つであり、住宅価格は個人消費に大きな影響を与えるため、アメリカ国内の景気指標としても重視されている。
出典：wikipedia
参考サイト:FRED
上記グラフより、不動産価値がまだまだ上がっていくことが分かります。
アメリカ不動産で節税対策の仕組みとは？
耐用年数の計算方法
中古資産の耐用年数計算
法定耐用年数を全部経過したもの、法定耐用年数×20%
| 用途 | 木造 |
| 事務所 | 24年 |
| 店舗 | 22年 |
| 住宅 | 22年 |
| 病院、診察書 | 17年 |
今回は、住宅への投資なので、上記より
木造住宅の法廷対応年数は22年。よって、
耐用年数＝22×0.2＝4.4⇨4年(端数切り捨て)
減価償却4年ということ。つまり4年で価値が下がりきるということである。
計算方法
日本とアメリカでは、同じ木造住宅でも大きな違いがあります。
建物と土地の価値割合です。建物割合がアメリカが断然大きいです。
| 建物の割合 | 土地の割合 | |
| 日本 | 20% | 80% |
| アメリカ | 80% | 20% |
では、これがでどういった影響を及ぼすのでしょうか？
例
築22年以上の木造住宅ご購入の場合
土地建物合計金額：5000万円
●日本の場合
建物：1000万円、土地4000万円
年間減価償却費：1000万円÷4年＝250万円/年
●アメリカの場合
建物：4000万円、土地1000万円
年間減価償却費：4000万円÷4年＝1000万円/年
年間減価償却費に当てられる金額が大きく違ってくるわけです。節税効果が大きく違ってきます。
具体例
例：課税所得2000万円の方が購入した場合
購入前
課税所得：2000万円
所得税、住民税：731万円
購入後
既存の課税所得：2000万円
年間：NOI：200万円 ※NOI=経費差引後の賃貸収入
減価償却費：-1000万円
購入後の課税所得：120万円
所得税、住民税：367万円
比較すると、アメリカ不動産を持っていると持っていないで、
731-367=364万円/年
の節税効果があります。
アメリカ不動産の4つのリスク
メリットがあるものに関しては、もちろんリスクもあります。ここでは、主なるリスクを上げていきます。
流動性リスク
日本の不動産も同じです。不動産は、取引まで数ヶ月かかる場合がほとんどです。
金額が大きい分、それなりの手続きや審査があります。ただ、十分な準備や精査を行うため、安心感はあります。
価格変動リスク
不動産価格は、空室率や人口動態、金利の変動、不動産市場等など様々な影響を受けます。
価格下落により、投資絵元本に割り込むこともあります。が、景気によりプラスの利益もだすこともあります。
為替変動リスク
国外の不動産なので、為替の影響を受けます。外国為替市場の変動により、日本円による投資成果が変動する恐れがあります。
購入時には、出来るだけ円安で、売却時には出来るだけ円高であれば、為替により大きな損がでる危険がある。
税務リスク
今の法律では、節税がおおきなメリットです。これは、日本国が認めているからです。
ただ、今の日本は少子高齢化で国家破産も噂されています。政府としては、税金をもっと多く徴収したいわけです。
仮に法律が変わったりすれば、この節税対策が使えなくなる可能性もあります。
他にも、空室リスクや災害リスク、近隣リスクなで様々なリスクはあります。がここでは、上記4点を説明しました。
自分に合った投資を！アメリカ不動産もだれでも投資したほうが言いわけではない
ここまで、アメリカ不動産についてお伝えしました。
アメリカ不動産投資は主に節税対策です。目安、年収1500万円以上の方が実施することによって、大きなメリットが生まれます。
逆に、年収が1500万円以下の方が実施するとそんなに意味がありません。
これは、まずは投資するにあたって、ある程度の頭金がかかります。その頭金を回収でき、さらにプラスの効果が実施できるくらい、多額の税金をおさめている方でないと意味がありません。
むしろ、回収できないくらいの年収の人が実施するとマイナスになります。
まとめますと、
●大きな節税効果を生むことができる。
●リスクを理解して投資する必要がある。
●年収1500万円以上の人におすすめ
