国内不動産

不動産投資は儲からない。しかし、オススメです!【購入しています】

hudousan

私は会社員時代の2017年から不動産投資(ワンルームマンション)を実施しています。すると、よく

不動産投資って儲かるんですか?

このような質問をよく受けます。不動産は、比較的少額で始めることができ、公務員やサラリーマンでも人気の投資です。儲かるのであれば、誰でもやりたいですよね。

しかし、私は毎回こう答えます。

「不動産投資は儲かりません!」

もう訳が分かりませんよね。なんで、儲からないのに投資してるんですか??となります。

しかし、儲からなくても実施する理由があるから私は投資しています。それについて解説していきます。

たぐち
たぐち
不動産投資は儲かりませんが、実施するべき理由があります。

まずは儲からない仕組みを理解しよう

そもそも不動産投資ってどのような仕組みですか?

まず大事なのは仕組みを理解することですね。不動産は数千万円する投資です。どうして、一般の公務員やサラリーマンができるかは謎ですよね。

毎月儲かることは無い

それでは解説していきます。不動産投資は下記のようなお金の流れになります。
(家賃、ローン返済を共に10万円とします。)

  1. 銀行から融資を受ける
  2. マンションを購入する
  3. 家賃が毎月10万円入ってくる
  4. ローンを毎月10万円返済する

不動産(都内のワンルームマンション)は2000~3000万円くらいします。現金を持っているのであれば、問題はないですが、ほとんどの人が持っていないでしょう。では、どうして一般の人が購入できるかというと、銀行から融資を受けます。

その融資を受けたお金で、マンションを購入する訳です。

すると、マンションオーナーになったということで、家賃を収入として、貰うことができます。

しかし、毎月ローンを支払う必要があります。仮に10万円家賃が入っても、10万円ローンに消える訳です。

物件価格、金利、ローンの借入期間(35~45年)によりますが、毎月マイナス1万円~プラス1万円となります。

一気に儲かるわけでもなく、むしろマイナスになる場合もあります。

たぐち
たぐち
不動産投資は儲かりませんが、実施するべき理由があります。

「儲け」を狙う投資では無い

ここから分かるように、「儲かる投資ではない」ということが分かりますよね。

むしろ、「マイナス」になる可能性も大きいです。

仮に「儲けよう」とすることもできます。そういう話をよく聞きますもんね。しかし、「儲ける不動産」は一般市場に出回ることはあまりなく、目利きのできるプロフェッショナルが行うものです。そして、それなりのリスクを伴います。

不動産投資で、「ローリスクで確実に資産を形成」したいのであれば、まずは「不動産投資=儲かる投資」というイメージを捨てる必要があります。

実際に私の儲けていない不動産投資(国内ワンルームマンション)の毎月の収支です。

収支計算
契約賃料 79,500円
ローン支払い 71,582円
管理費・積立金等 10,000円
管理代行手数料 3,300円
差額 -5282円

※ローンの枠の関係上(2件目の為)、金利が少し高くなり収支はあまり良く無いです。
ローンの枠で問題なければ、+5000円くらいでいけましたが。

たぐち
たぐち
2019年に家賃500円UPしたので、収支が少し変わりました!

不動産投資を実施する5つのメリット

では、この儲かることのない不動産投資はどうして私が行っているのかを伝えます。

  1. 少額で始めることが出来る
  2. 年金対策になる
  3. 節税対策になる
  4. 生命保険対策になる
  5. 相続税対策になる

サラリーマンの強み、長期運用することでさまざまな強みを使うことができます。

少額で始めることが出来る

小さなお金で大きな買い物をできます。頭金10万円で数千万円の物件を購入できる。レバレッジを使えるということです。

会社員の場合、銀行が味方になってくれるのは、不動産投資のみだと言ってもいいでしょう。

仮に「今から株を始めます」「FXを始めます」であれば、銀行はお金を貸しません。

そして、よくよく考えて欲しいのが、不動産投資を実施する場合は誰が一番リスクが大きいでしょうか?

契約するあなた?管理する不動産会社?お金を貸す銀行?のどれだと思いますか?

もちろんお金を貸す銀行ですよね。リスクが大きければ、人にお金を貸すことはしません。

そこで、不動産投資は銀行が唯一見方についてくれる投資であるため少額でスタートできるというメリットがあります。

たぐち
たぐち
これを使わない手はない!使えるものは使おう!

年金対策になる

これが私が始めた一番の理由です。正直私の物件は、「マイナス運用」です。1室目も生活が豊かになるほどプラスにはなっていません。

しかし、ローン返済後は家賃収入がほとんど丸々入ってくることになります。仮に私の今の家賃シュミレーションとして、下記のようになります。

収支計算
契約賃料 79,500円
ローン支払い 0円
管理費・積立金等 10,000円
管理代行手数料 3,300円
差額 +66,200円

私の場合は35年ローンで組んでいますので、35年後には不動産収入が入ってきます。

もちろん家賃が下がることもあるのですが、場所を間違えなければ、正直そこまで下がるリスクは高くないです。大幅に2万円くらい下がっても、+約4.5万円です。

今の時代、年金に頼れない時代になっていますので、「公的年金だけでは生活が不安」と思う方には年金代わりとしての役割を果たすことができます。

たぐち
たぐち
家賃の値下がりリスクもあるから、注意!しかし、賃貸需要を調べると場所を選べば、意外と下がってないことが分かる。スーモホームズなどで調べられるよ!

節税対策になる

不動産投資事業を実施することによって、税金が安くなる場合があります。

サラリーマンが実施できる節税対策で数少ない方法の一つでしょう。

節税については、別記事にて解説します。

ただ、節税目的で不動産を購入するのは危険なので、あくまでも副産物として捉えて投資しましょう。

初年度は大きいが、通常目安で年間5~10万円くらいかな?と思っています。

生命保険対策になる

不動産投資で、銀行からローンを組むとき、団体信用保険(団信)に入ることが必須です。

普通は連帯保証人などつけるのですが、不動産は額が大きいので、その家族も払えないことを知っています。なので、みんなで保険に入り、みんなで補いましょう!ということです。

この団体信用保険の役割ですが、契約者にとって万が一のことがあった場合は、ローンの返済が無くなり、残された家族に物件を残すことが出来る訳です。

掛け捨ての生命保険と比べてみるとかなりお得なことが分かります。死亡保険はまず保険会社で入る必要性は全く無いですよね。

さらに、最近ガンも適用対象になった銀行もあります。仮にガンになった場合は、保険が適用され、ローンが0円になり、家賃収入のみ入ってきます。

ますます民間の保険会社には入る必要性は無くなったと思います。

たぐち
たぐち
今、私に万が一があったら、両親にローン無しの不動産を残すことになります。万が一があってはいけませんが。

相続税対策になる

2015年1月に施行された「相続税の基礎控除(非課税枠)の縮小」により、相続税の非課税額が下がり、より相続について考えなければならなくなりました。

  • 改正前の非課税枠
    5000万円+1000万円×法定相続人の人数
  • 現行の非課税枠
    3000万円+600万円×法定相続人の人数

資産を預貯金や株式で相続した場合、課税対象は時価によって算定されます。しかし、賃貸不動産の場合は、さまざまな控除を受けることができ、相続税を安くすることができます。

例えば、2500万円の預貯金があったとします。これを相続すると評価額はそのまま2500万円になります。

しかし、賃貸不動産投資をすることによって、約62%減まで評価額を圧縮することができます。

※土地の相続税評価額の基準となる路線価は実勢価格80%
建物の評価額は建築価格の50%程度が目安。
借家建付土地 評価額は、借地権割合、借家権割合により控除。
しかし、諸条件により数値は異なりますので、専属の税理士に相談すると良いでしょう。

不動産投資を始めるには?

不動産投資について、いままで良いところばかりを挙げてきました。しかし。投資なので「リスク」も付きものです。

メリットを把握して、良いなと思ったら次のステップとして、「不動産投資のリスクは?」「リスクの回避方法は?」を調べておく必要があります。

不動産投資の「儲からない仕組み」を聞いて、「ガッカリだな」と思った人もいるかと思います。しかし、不動産投資が人気なのは「儲かる」ではなく、様々なメリットがあるからです。

  • 不動産投資は儲からないので、今すぐに利益を求めてはいけない。
  • 毎月収支が−1万円〜+1万円
  • 5つのメリットがある
    ・少額で始めることが出来る
    ・年金対策になる
    ・節税対策になる
    ・生命保険対策
    ・相続税対策になる

着実に資産形成を実施したい、老後にそなえたい、万が一の保険として考えたいのであれば不動産投資はおすすめです。