はい、もちろんそうです。収益を生むワンルームマンションは投資です。投資にはリスクは付き物です。リスクを把握せずに対策をしなければ、安定収入が将来入るはずが、数千万円の借金を残すだけになります。
誰でも投資は失敗したくありませんもんね。私もそうです。私も2017年から不動産投資を実施していますが失敗したくありません。今回はワンルームマンションにおけるリスクについて説明します。
ワンルームマンション投資の4つのリスク
不動産投資は、私も実施しています。それはもちろん良いところがあるからです。魅力的であり、投資の対象として良いなと思いました。
しかし、収益を生む不動産投資には、リスクが伴います。その大きなリスクとして、
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 地震リスク
- 金利リスク
- 管理リスク
の5点が関わってきます。それではどのようなリスクが存在するのでしょうか？
空室リスク
これが一番大きなリスクです。空室になったら、家賃は入ってきません。不動産投資は通常、家賃でローンを賄っていく投資方法になります。
仮に空室になると、家賃収入が入ってきません。そうすると、ローンの支払いのみになり、毎月の生活が苦しくなります。
これが、半年や一年続いてしまうと、生活が厳しくなり、最悪の場合不動産を売却して(売れればよいですが)差額分の借金だけ残る可能性も高いですよね。
空室にならない物件なんて存在しないと思っています。例えば、ひとり暮らしの場合ならば、普通は2年で退去する場合が多いですもんね。
どの不動産にも「空室」は必ず起こるものです。大事なのは「空室」をどれだけ少なくするかになります。
空室を最小限に抑える記事は明日更新。
家賃下落リスク
不動産価値は決して「下がらない」ことはありません。
例えば、3000万円の物件を購入して、20年後に3000万円で売れる可能性は極めて少ないです。不動産価値が下がると家賃も下落します。すると下記のような現象が起こります。
家賃でローンを補っていたのですが、家賃が増えるにつれて、自分の手元資金を出す必要があります。
仮に今まで家賃が10万円入り、ローンが10万円の返済だった場合は、自分の手出し金が0円ですよね。
しかし、家賃が20%減少するとマイナス2万円、50%減少するとマイナス5万円になり、その分、貯金から賄う必要があります。
大事なのは、家賃が下がりにくい場所を選ぶということになります。
下落を最小限に抑える記事は明日更新。
地震リスク
次に地震リスクも多くの人が心配しているのではないでしょうか？
「日本は地震大国だから、家が倒れてもおかしくない」「東京にこれから大地震が来ると予言されている」
などなどよく聞きます。私の結論から言うと
「今の収益を生む投資用マンションは倒れない、極めて低い」ということになります。
私の投資しているワンルームマンション関連は、壁や柱が多く、構造が頑丈になっています。特に阪神大震災があった1996年以降に建設されたマンションはさらに耐震基準が厳しくなり、東日本大震災レベルの地震でもほんの少しの修繕で済むと思われます。
実際に、阪神大震災では、新耐震基準で建設されたマンションは
大破⇨0.3%、中破⇨1.3%の被害に止まっています。さらにワンルームマンションに関しての被害は「皆無」であったという調査報告が上がっています。
※阪神大震災マンション被害度調査報告書
さらに、東日本大震災では、
大破⇨0%、中破⇨0.01%、小破⇨2.55%、軽破⇨16.13%、被害なし⇨81.21%
という結果になっています。
※高層住宅管理業協会より
これだけ大規模な地震が来たにもかかわらず、倒れないので、仮にマンションが倒れるとしたら、まずは自分の心配をする必要がありますよね。
金利リスク
不動産投資において、「金利」は非常に大事です。実は不動産会社によって提携している銀行が違うわけです。
提携している銀行が違うということであれば、銀行によっても金利が違うので、似たような物件でも数百万円もの違いが出てくる可能性もあります。
例えば、3000万円の借入の場合、金利2%と3%で比べた場合は総支払額は下記のようになります。金利シュミレーション
- 金利2%⇨41,738,760
- 金利3%⇨48,491,100
合計で約700万円も変わってくるわけです。条件が同じ不動産の場合、「どこの銀行と提携している会社から購入するか」で金額が大きく変わってきます。
管理リスク
管理リスクも非常に重要となります。ワンルームマンション投資は、基本的に「放置」です。
私も数年実施していますが、管理の面において、なにも携わったことがありません。「今誰が住んでいる？」「どんな人が住んでいる？」なども知らないし、
「この口座に家賃を振り込んで下さい」「更新料を払ってください」「退去の手続きを」「新しい入居者の募集を」などどれも実施したことが無いし、方法も知りません。
では、どこが実施しているのかというと、全て管理会社になります。私も別で仕事をしているのでそんな暇さえないですし。
ここをしっかりしないと、入居者様の滞納リスクだったり、次の入居者様が決まらない場合、ローンの支払いだけが継続的に続くことになります。
しっかりとした管理会社を選ぶのが重要になっていきます！
リスクを理解して投資を始めるには？
今回は不動産投資において、大きなリスクを挙げてきました。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 地震リスク
- 金利リスク
- 管理リスク
ワンルームマンション投資に限らず、不動産全部においてのリスクと言えます。
リスクを理解したら、次は、リスク回避方法を学ぶ必要があります。リスク回避方法を学んで、実行すれば、国内不動産投資はハードル的に低いものだと私は思っています。
安全に資産形成したい方は、私は不動産投資はおすすめなので、ぜひリスク回避記事についても読んでみてください。
