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不動産投資のリスク回避方法4選【失敗しないためには】

不動産投資で失敗したくない!どうしたら良いですか?

このような質問を受けます。不動産投資は、着実な資産形成先としてかなり人気です。しかし、「今まで取り扱ったことない大きな金額」を使用します。ローリスクで外さない不動産だとしても、2500万円以上は普通にかかってきます。

いくらリスクは低い不動産を選んだとしても、金額が大きいだけに絶対失敗したくありません。

そこで、今回は不動産投資のリスクを回避するために「失敗しない不動投資」とその理由について解説していきます。

たぐち
たぐち
私も不動産投資を実施しています。リスクを回避するために実施したことをお伝えします。

※不動産投資家のプロフェッショナルの方、不動産投資で一気に稼ぐ方などではなく、あくまでも安全に長期間に資産を形成していきたい人向けです。

不動産投資でリスクを回避するために必要な4つのこと

不動産投資において、投資であるため、リスクは付き物です。リスクを理解し、それを回避する、最小限に止める方法を知ることで、不動産は将来あなたを楽にさせる大きな資産になります。

不動産のリスクに関しての記事は下記をご覧ください。

【5分で分かる】ワンルームマンション投資の4つのリスク はい、もちろんそうです。収益を生むワンルームマンションは投資です。投資にはリスクは付き物です。リスクを把握せずに対策をしなければ...

そして、不動産投資のリスクを回避する方法として、下記のことに注意して不動産を購入しましょう。

  • 都内23区域(川崎と横浜の一部地域はありだが記事は23区で統一)
  • 駅徒歩10分以内
  • 狭い物件
  • 財務に問題ない不動産会社

それでは一つずつ詳しく見ていきます。

都内23区域

平成30年推定の「日本の地域将来推定人口」の都道府県人口推移のグラフになります。(単位:千人)引用:国立社会保障・人口問題研究所

  2015年 2030年
2045年

全国 127,095 全国 119,125 全国 106,421
1 東京都 13,515 東京都 13,883 東京都 13,607
2 神奈川県 9,126 神奈川県 8,933 神奈川県 8,313
3 大阪府 8,838 大阪府 8,262 大阪府 7,335
4 愛知県 7,483 愛知県 7,359 愛知県 6,899
5 埼玉県 7,267 埼玉県 7,076 埼玉県 6,525
: : : : : : :
43 福井県 787 福井県 710 山梨県 599
44 徳島県 756 徳島県 651 徳島県 535
45 高知県 728 島根県 615 島根県 529
46 島根県 694 高知県 614 高知県 498
47 鳥取県 573 鳥取県 516 鳥取県 449

ここからわかるのは、常に東京が1位であり、東京に人口が集中しています。また、未来のことについても注目してみてください。

2030年、45年と他の県は軒並み低下しているのが東京は増減を繰り返していますが、数値的にはそれほど変わらないことが分かります。日本国民全体の人口も減少しているのにも関わらず、都内だけは変わらない、今後も東京への一極集中が予想されます。

また、都内の人口分布は下記の通りになっており、歴史的に見ても、人口は増加していることが分かります。引用:東京都HP

しかし、東京都だからと良いというわけではありません。東京では、23区域に人口が集中していますので、23区域に絞るということが重要になります。引用:東京都HP

重要なのは、勝てる地域で実施することです。これから、人口が減少する地域で不動産投資を実施しても、人が減っていくので、空室リスクが大きくなってしまします。

これを最小限に止めるためには、人口が減らない、もしくは増える地域で不動産投資を始める必要があります。

たぐち
たぐち
地方の過疎化が進んでいる一方、都内にどんどん人が集まっている。私も含め地方から都内に出てくる人が絶えません。

駅近10分以内

駅徒歩10分以内を目安にしてください。ここで大事なのは「入居者の目線になって考えてみましょう」

あなたなら、どのような物件に住みたいですか?前述より都内23区域が必須なのは分かりました。

都内23区域の場合、ほとんどの人の生活は電車になります。「通勤」「通学」「買い物」「病院」などがあり、生活に利便性の高いこと、すなわち最寄駅から徒歩10分圏内は非常に大切な条件です。

立地条件に恵まれたマンションは、古くても家賃が下がるリスクが低くなります。

車移動だから、駅近は大した条件ではないのではないの?

こういう質問も時々受けます。主に地方の方からですが。結論から言うと、東京の人の移動手段は「電車移動」がほとんどです。

理由として、そもそも「駐車料金が高い」というのも一つの理由です。場所によりますが、駐車料金が月5万円契約などざらに有ります。コインパーキングも、30分駐車するだけで400円など発生してしまいます。

まだ、一度も東京に来られたことない方はぜひ、来て見てください。地方と違い、電車で移動する方が多くの割合を占めていたり、街中でみるコインパーキングの料金の高さに驚きを隠せないと思います。私も地方出身ですが、最初に東京にきた時は、地方の暮らしとの違いが大きすぎて、驚きの連続でした。

たぐち
たぐち
私もちろん移動手段は電車が殆どです。車は持っていません。

狭い物件

1R・1Kの物件を選んでください。ファミリータイプではありません。一人暮らし用です。

これはなぜかと言いますと、単身者世帯が増えてきているからです。東京都の単身者に目を向けてみると、(資料:国勢調査 一般世帯の世帯人員別数参照)

グラフより、単身者が都内ではどんどん増えていった歴史があることが分かります。これは今後増えていく流れです。

理由としては、

  • 女性の社会進出による晩婚化
  • 外国人労働者の増加

が挙げられます。

女性の社会進出による晩婚化

国立社会保障・人口問題研究所の「人口統計資料2018年」によると「生涯未婚離(50歳まで)」は2015年には、

男性:23.37%⇨4人に一人
女性:14.06%⇨7人に一人

となっています。

外国人労働者の増加

法務省の報道発表によると、2018年未の在留外国人人数は273万人、前年度に比べて17万人増加しています。その中でも東京都は約56.7万人で全体の20.8%を占めています。

そして、これは今後も増えていくと思います。日本の少子高齢化問題によって、労働者の数もどんどん少なくなっています。働き手を海外から募集しないと、厳しい国になっていきます。

また、海外の先進技術を取り入れるための理由によっても外国人労働者を積極的に受け入れています。

たぐち
たぐち
「狭い物件」これが大事!世帯分布や今後の日本を予想すると一人暮らしをターゲットに!

財務に問題ない不動産会社

最後に不動産会社の選定も大事になってきます。

  • 提携している銀行先が違う
  • 長く続く企業であるのか?

これらをみていく必要があります。

提携している銀行先が違う

不動産会社によって、提携している銀行先が違ってきます。不動産会社よりも、実はこちらの方が大事かもしれません。

A不動産会社は、A銀行
B不動産会社は、B銀行
と提携を結んでいるとします。

仮に、それぞれの金利が

A銀行:2%
B銀行:3%

となった場合、同じ物件を(正確には同じ物件は有り得ないですが比較のため)購入するとします。

3000万円の物件を35年間ローンで組むことで、「A銀行とB銀行どちらを利用するかによって」総支払額は700万円も変わってきます。

提携している銀行がいかに需要であるかが分かります。

銀行も、お金を貸すリスクがあるので、「ちゃんとした不動産会社」いわゆる、財務的にも問題なく、実績も問題ない不動産会社ほど提携している銀行の種類も多くなってきます。

長く続く企業なのか?

賃貸管理は、「お任せ」です。これを前提に置いて話を進めさせていきます。

プロフェッショナルの不動産投資家や自分で管理能力が高く時間に余裕のある方は別として、一般的なサラリーマンが不動産投資を実施するときはほとんどの人が管理を不動産会社にお任せします。

不動産の管理の知識がないのはもちろんですが、そもそもそんな時間なんてありません。

不動産投資は長期間かける投資です。なので、管理も長期間になります。そのため不動産会社も長く続いてもらわないといけません。

最悪の場合、倒産して、「明日から賃貸管理任せました!」とかなると最悪ですよね。
(※何かしらの対策は取られるとは思いますが、、、、)

なので、これからも長く続くために資金が十分にある会社から購入することをおすすめします。

たぐち
たぐち
30年以上お付き合いする会社です。不動産会社と一緒に資産形成をしていくものだと考えてください。

まとめ

不動産投資で失敗しないために実施することは、

  • 都内23区内の物件にすること
  • 駅徒歩10分以内の物件にすること
  • 単身者用の1R・1K物件にすること
  • 信頼ある不動産会社を選ぶこと

これらのことを押さえておくと、不動産投資で失敗する可能性は極めて低く、ほぼ失敗しないと思っています。

また、このどれかが抜けていたりすると、不動産投資で資産形成しようとすると失敗する可能性がグッと上がってきます。

しっかりとリスクを最小限に押さえて、着実に資産を形成していきましょう。

たぐち
たぐち
これらを押さえておくと、不動産投資はリスクの低い投資です。ぜひ始めてみましょう!