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サラリーマンの「不動産投資」で節税になる訳【FP解説】

サラリーマンの不動産投資で節税ができる理由って何ですか?

このような質問を受けます。サラリーマンは自分で確定申告する機会が少ないため基本的に節税をすることが難しい傾向にあります。

不動産投資は、サラリーマンが実施できる数少ない節税方法のひとつに当たります。

では、どのような仕組みで節税ができるのでしょうか?解説していきます。

たぐち
たぐち
節税対策で不動産の購入はお勧めはしません。

不動産が節税になる仕組み

サラリーマンの給与所得には当然ながら、税金がかかってきます。仮に500万円の給与所得がある人であれば、500万円に対する税金が発生します。

ここで不動産投資がサラリーマンの節税になる仕組みは、「不動産を購入して、賃貸経営を行い、赤字で確定申告し、赤字分を給与から差し引くこと」ができます。

この仕組みを損益通算と言います。

たとえば、給与所得500万円の人が、不動産経営で100万円の赤字を出したとすると、損益通算した合計の所得は400万円です。つまり500万円分の所得税をすでに納めていれば、確定申告後に赤字100万円に対する課税分が還付されるのです。

不動産投資にかかる経費は、物件購入費のほか、「不動産手数料」「司法書士報酬」「火災保険料」「リフォーム代」「修繕費」など様々です。特に初年度は大きな節税効果が見込めます。

要するに、不動産事業を赤字で申告すれば、節税になるということです。

そこで、どうやって赤字経営にしていくのでしょうか?というのを説明していきます。

たぐち
たぐち
会社の同僚で、同じ給料でも、払う税金が不動産事業を行っているかいないかで違ってきます。うまく利用すると良いですよ。

不動産投資を赤字にするための3つの経費

では、どう言ったものが経費に掛かってくるのでしょうか?

  • 減価償却費
  • 銀行の金利
  • 雑費

それでは解説していきます。
他にも「初期費用」や「仲介手数料」など様々なものがありますが、初年度のみということで割愛します。

減価償却費

この原価償却費が一番不動産投資で節税ができる理由でしょう。

減価償却費とは?
収益を獲得するために貢献した資産については費用収益対応の原則により、取得原価を収益の獲得のために利用した期間にわたって費用配分するのが企業会計上望ましいと考えられる。しかし、建物や機械設備などの多くの有形固定資産については機能的・物理的な減価を容易に把握することが出来ないために、以下に示す計算方法によって、可能な限り合理的となるように費用化している。
引用:Wikipedia

簡単に説明すると、建物の購入費用を残存耐用年数に分けて経費として計上できます。

つまり、毎年劣化している分を経費として計上することができ、実際に支出を伴わないが、経費として計上することができます。

例として、計算しやすい様に、車を例に取ります。

購入金額300万円 対応年数6年(車のため)の場合

上記から、期間中は、毎年経費として50万円分が経費として差し引かれています。自分の手元からお金が出ていく訳でもなく、勝手に経費ができてしまいます。

なお、建物の耐用年数は構造別に法律で定められており、RC(鉄筋コンクリート)は47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造は22年です。最終的には1円になります。

銀行の金利

銀行の金利を経費として入れることができます。これは不動産投資事業のために発生している金利だからです。

ただし、この銀行の金利も自分の貯金を切り崩しているわけではなく、家賃収入で得たお金を金利に当てているだけなので、お金を特別出しているということにはなりません。(毎月発生する修繕費や管理委託料金も同じですね。)

ここで注意点として、不動産ローンを利用する際に「元金額均等返済」と「元利均等返済」があります。「元利均等返済」を利用する場合は、最初の利息が大きく、年々利息の割合が小さくなってきます。

経費として計上できる利息がどんどん少なくなり、節税効果が年々薄れてきます。

むしろ、年数が立つにつれて、デットクロスが起こる可能性もあり、節税対策にならない可能性もありますので、注意しておく必要があります。

デットクロス⇨借入金の元本返済によるキャッシュアウトは経費として計上できない。一方、今まで計上できていた必要経費となる減価償却費が減少するため所得税が増加し、その納税により更にキャッシュアウトが発生する状態となります。

雑費

不動産投資を開始したら、不動産事業主になります。そこで不動産事業目的であれば、事業に関係あるものであれば、経費として算出することができます。

例えば、不動産について詳しく調べるために不動産の本を購入した。

お世話になっている不動産屋さんとご飯に行って、お礼をした。保有している不動産の部屋に新しいテレビを設置するために購入した。

都内ではなく、地方の不動産にも興味があったため地方不動産を調べる目的として、として地方に行った。海外不動産投資も計画に入れていて、不動産投資を目的として、海外に行った。

なども経費として認められます。

ただし、これを実施しすぎると税務署から、目をつけられますので注意してください。例えば、1ヶ月で10万円も食費代がかかっている。家具が毎月購入されている。海外行き過ぎ。などは流石におかしいですよね。

マンションの部屋数が少なければ少ないほど注意です。具体的な金額はいくら?とは税チェックした国税局の判断によるのですが、感覚的に一室あたり30万円くらいなら目をつけれられないのかな?と私は思っています。

たぐち
たぐち
経費の上げすぎには注意を!目をつけられて、今後節税しにくくなる

まとめ

本日は不動産投資が節税対策になる理由を解説していきました。

  • 減価償却費
  • 銀行の金利
  • 雑費

の3つが主に関わることかなと思います。他にも細かく言えば、初年度にかかる初期手数料仲介手数料、毎月発生する修繕費、管理委託料、火災保険料、団体信用保険料など様々なものがあります。

ただ、不動産の目的は「節税」ではありません。「将来の資産設計」がメインとなります。

節税対策目的で物件を購入してしまうと、痛い目にあうこともあるので、あくまでも副産物として捉えておくと良いでしょう。(ワンルームの場合、一室で100万円分も還付されることもないですしね。)

  • 不動産投資で、節税するためには、損益通算という技を使い不動産事業を赤字にする。
  • 赤字は自分のお金を出す訳ではない。
  • 節税目的では不動産は購入してはダメ。あくまでも副産物。
たぐち
たぐち
不動産投資で節税も可能です。そこまで大きな金額ではないと予想されますが、実施した方がお得なのは間違いないですね。