このような質問が来ました。結論から言うとこれは「違法」です。やめた方が良いですね。
最近将来に対して不安を持つ人が増えてきました。そこで不動産投資も注目され、不動産投資で将来の不安を少しでも解消しようと思っている人も少なくはありません。
しかし、その反面、悪徳不動産業者も増えてきました。その一つが「住宅ローン」での不動産投資です。
一見みると、普通の「投資用ローン」よりもはるかに良い条件です。そこに惹かれて、ローンを組む人も多いのですが、これは「違法」行為にあたります。
私もいくつか住宅ローン不動産投資の提携依頼、実際の投資先の一つとしての提案をされましたが、全て断ってきました。
まずは不動産投資の簡単な仕組みから覚えておくと良いかもです。
目次
住宅ローン投資は何が魅力なの？
近年の不動産投資業界では、たくさんの不正融資が発覚しています。その中の一つで、実は若年層のフラット35の持ち込みが急激に増え、支払い困難などのデフォルト案件が急増しており話題になりました。では、どうして、このような実態になってしまったのでしょうか？
実際に住宅ローンでの不動産投資は、メリットがあるからそれを組む人が入るわけです。では、どのようなメリットがあるのか？そして、どうして組んでしまう人がいるのか？をみていきましょう。
住宅ローンと投資用ローンの違い
| 住宅ローン | 投資用ローン | |
| 金利 | 0.7~0.8% | 1.65~4% |
| 年収 | 300万円以上 | 500万円以上 |
| 勤続年数 | 1年以上 | 3年以上 |
| 控除 | 有り | 無し |
※筆者作成：各金融機関調べ
上の表が大まかな違いになります。ざっくり見ても、住宅ローンが全てにおいて勝っていることが分かります。
金利が低い
圧倒的に金利が低いです。今の投資用マンションの最低金利は、一番条件の良い銀行で約1.65%、多くの人は、2~2.5%くらいで組むのではないかな？と思っています。
仮に金利0.8%と金利2%を比べてみます。条件を3000万円、期間を35年でシュミレーションを取ってみると、合計の返済金額は下記のようになります。引用：金利シュミレーション
- 金利0.8%の場合⇨34,405,560
- 金利2%の場合⇨41,738,760
合計の返済金額が700万円以上変わってくるわけです。また、金利が上がるということは毎月の返済額も変わっていきます。
入ってくる家賃や物件にもよりますが、仮に35年ローンで不動産投資を始めると月の収支は目安で
- 住宅ローン⇨＋10,000~＋30,000円
- 投資用ローン⇨−10,000~0円
と収支に大きな差が出てきます。金利だけみると全然違いますよね。
悪徳業者はそしてこのような発言をよくします。
組める条件のハードルが低い
資産形成の一つに投資用の不動産はじめたい人は多いです。メリットが大きいですからね。実際に私も投資用不動産を保有しています。
勉強すればするほど、不動産投資を始めたくなる人は、多いです。しかし、残念ながら「条件」が厳しいです。
年収、勤続年数、会社規模など様々な条件をクリアしなければ不動産投資を始めることができません。実際できる人は数少ないのではないでしょうか？
しかし、「審査の基準が低く組みやすい」のが住宅ローンです。特に不動産投資用ローンと比べ、年収基準も300万円以上と低く、ほとんどの人が実施できるのではないでしょうか？
そして、悪徳業者はこのような発言をするでしょう。
住宅ローン不動産投資は違法です
結論から言うと、住宅ローンでの不動産投資は違法なので止めましょう。
あくまでも自宅として不動産を購入するとき、もしくは自宅を改築するときに限定されています。それを収益不動産目的で購入することは、詐欺行為にあたります。銀行に嘘の申請をしていることになりますからね。
話は少し変わりますが、住宅ローンでの不動産投資を勧めてくるところは、ベンチャー企業の不動産会社が多いです。銀行と不動産投資用のローンの提携をするときは厳しい条件があります。
- 取引実績 (総持込(ローン申込)件数月間100件～など)
- 取引実績売上高 (総融資金額)
- 資本金
- 過去実績
- 設立年数
- 過去の不正、不祥事実績など
いわゆるちゃんとした会社でないと、不動産投資用のローンは組めない訳です。そもそもしっかり実績と財務状況がしっかりしていない会社に、数千万円の買い物を任せるのは怖いですよね。
住宅ローンで組まない方がいい理由
違法なのは前提として、「違法でも私は組む予定だ！」とういう人がいるとします。しかし、他にも注意するところは色々あります。よくはありませんが、仮に資金的にも全然問題ない人であれば、なんとかなりますが、例えば年収レベルで不動産投資用ローンが組めない人は本当にやめた方がいいと思います。
その理由は以下の二つになります。
- 広い部屋しか組めない
- 支払い遅れ時の優遇金利の解除、借金へ
それでは解説していきます。
広い部屋しか組めない
| 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合※2 | 70㎡以上 |
| 共同建て（マンションなど）の場合 | 30㎡以上 |
- ※1 店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所など）の床面積以上であることが必要です。
- ※2 連続建て：共同建て（2戸以上の住宅で廊下、階段、広間などを共用する建て方）以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方
重ね建て：共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方
上記が住宅ローンを組める条件になります。30㎡以上であれば広めのワンルームも行けそうですが、一般的にはワンルームは不可となります。長い期間済むのに、ワンルームは考えにくいですもんね。
すると広めの部屋でしか住宅ローンは組めなくなります。ファミリータイプになってますよね。今の人口動態をみるとどうでしょうか？
下記記事にあげていますが、不動産投資では単身者用いわゆる「狭い部屋」が成功の条件になってきます。
これから、どんどん単身者が増えて、家族世帯が減っていくのに、わざわざ広い部屋を購入する必要があるのでしょうか？
需要はどんどん下がっていき、空室になる確率があがったり、将来的に家賃を大幅に下げなければいけなくなります。
支払い遅れ時の優遇金利の解除、そして借金へ
住宅ローンは金利が安いということが一番のメリットかもしれません。しかし、支払いが遅れてしまうと、金利が爆上がりする恐れがあります。優遇金利制度については、コロナ時に話題になったので、記事を下記に記載します。
仮に年収がそんなに高くない人が不動産投資を始めるとします。すると下記のような流れで生活が厳しくなるでしょう。
- 住宅ローンで不動産投資開始
- 空室がでる
- そんなに余裕があるわけでもないのでローンが払えなくなる
- 優遇金利の対象に外れる
- ローンが支払いできなくなり、家を強制売却。
- 借金だけ残る
前述で述べたように、空室が出る可能性が今後どんどん上がってくるのがファミリー用の不動産です。空室が出た場合は、普通の不動産投資も同じですが、自分の貯金から支払わなくてはなりません。これは仕方ないです。
仮に空室が出たら、大きな部屋でしか住宅ローンは組めないので、月々の家賃ももちろん高いです。例えば、年収300万円の人が月に15万円などの出費がいきなりくると払えませんよね。(地方だともっと安いですが、成功するための条件は都内です)
さらに、これが滞納となると優遇金利の対象から除外になり、金利が上がり、また月々の返済額があがってしまいます。
最終的に払えなくなり、物件は強制的に競売に出され、差額分が借金として残ります。
住宅ローン投資がバレた実例
実際に住宅ローンで不動産投資を始めた人の実例をお話ししていきます。
東京在住、32歳、男性Aさん。奥さんと子供の3人家族です。3年前に、ある不動産会社から進められて、「フラット35」の融資を受けて3,000万円の投資用不動産を購入しました。
2年間はなにも起こらず順調でした。しかし、3年目に問題が発覚。担当者がたまたま対象物件を訪れ、自宅である部分に家族や子供の住む気配が感じられなかったので、調査後にAさんに連絡。
その結果、不正が明るみにでて、銀行から一括返済を求められました。当然、一括返済できるお金はなく、最終的には他の銀行で頭金400万円、金利4%と高い金利でローンを組むことができました。
毎月の収支が大きく崩れ、大きな赤字となり、生活が苦しくなっています。
このように、実際は融資を進めて不動産投資を教えてくれた不動産会社には一切責任は問われません。あくまでも融資を組んだ人が、全ての責任を負うことになります。
という悪徳業者もありますが、責任を負うのはすべてローンを組んだあなたとなります。
まとめ
住宅ローンで不動産投資を始めてはいけない理由について話してきました。むしろ違反ですがね。
不動産投資は、非常に魅力的な投資です。私は条件が合えば、実施すべきだと思います。しかし、惜しくも不動産投資用ローンを組めない人も存在します。そこをつけ狙う悪徳業者もあります。
- 住宅ローン投資を勧めてくる悪徳業者は下記のような言葉で勧誘してくる。
「条件のハードルが低いので誰でも組める」
「金利が安く、毎月収支が大幅にプラス」 - 仮に組めたとしてもリスクが非常に高い
「空室が出た時の家賃負担額が大きい」
「年収低い場合、生活に大きく影響」 - そもそも違法であるため、問題発覚したときは一括返済を求められる。
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