フィリピン不動産の仕組みはどうなっているの？【私の物件の場合】

田口さんが持っているフィリピン不動産の仕組みってどうなっていますか？

先日、私が保有しているフィリピン不動産の仕組みについて質問されました。国内なら情報が飛び回っているのですが、海外だとなかなか正しい情報がゲットできません。

そこで、私が実際に海外に足を運んで、実際に購入したフィリピン不動産について話していこうと思います。今回は、どのような仕組み？になっているかをお伝えします。

日本ではなかなかない特殊な投資方法になります。

プレビルド投資と言われる方法

私の物件はプレビルド投資と言われる手法になります。日本では戦後はこの投資方法はよく取り入れられてのですが、今では滅多に見なくなりました。

今後、経済が伸びると言われる国でよく取り入れられる投資方法になります。

一言で言うと、「建設前に部屋の権利をゲットできる」ということです。

これだけでは、頭の上にハテナ？が並んでいるだけだと思うので、解説していきます。

国や会社によって、仕組みは違います。今回は私の購入した会社を例にしてみます。

プレビルド投資の全体的な流れ

販売物件価格：1000万円
建設期間：5年間
建設期間に30%
建設後に70%

上記を例に取ってみます。簡単に図にすると、下記の図のようになります。

建設前に30%の300万円,建設後に残りの70%の700万円を払ってくださいということになります。ひとまず最初の前提でここを頭に入れておきましょう。

プレビルド投資の建設前

では、建設前に300万円を払うとき、これは一括で払う必要があるのか？

「いいえ、違います。月々の分割払いになります。」

では、この場合はいくらになるでしょうか？
300万円、建設期間5年、毎月支払いとして、

300万円÷(5年間×12ヶ月)=5万円/月

月々5万円の支払いで購入することができます。特に大きなお金も必要なく、気軽に購入できるのかなと思っています。

建設後の流れ

続いて、建設後の残りの700万円(70%)はどのように支払う必要があるでしょうか？こちらは支払い方法が3パターンあります。(その他ローン期間は相談)

現金一括
5年ローン
10年ローン

現金一括で購入！

その名の通り、現金一括で購入です。これから、話すローンは日本と比べてフィリピンは金利が高いです。現金に余裕のある人だとこちらがお勧めかもしれません。

5年ローンを組んでみる

まず前提として、フィリピンの銀行のローンは日本に比べて高いです。私が口座を持っているPNB(フィリピンナショナル銀行)は、5.95%もの高金利がかかってきます。日本の2倍以上はします。

また、仮にローンを組むときは、審査が日本ほど厳しくなく、物件の保有、パスポートのみで組むことができるので、ローンは組みやすい状況です。

日本の不動産と同じでローンを組みます。ただし、期間は短めです。月々の収支として、ローンが短いこともあり、私が保有しているDMCIの物件だと5年間収支が−5万円ほどとみて良いでしょう。
(物件名⇨Allegra residence：間取り⇨1bed room：広さ⇨34㎡ )
※5年間で物件価格が徐々に上がる見込みです。あくまでも平均を取っています。アルファトライ株式会社が過去の物件や現地の状況をみて算出。詳しくは担当社員から聞けます。

10年ローンを組んでみる

こちらの10年にすると、月々のローン支払いが少なくなるので、毎月の収支が＋2万円くらいをみておくと良いです。プラスになるのでちょっとしたお小遣い稼ぎになりますね。

(物件名⇨Allegra residence：間取り⇨1bed room：広さ⇨34㎡ )
※5年間で物件価格が徐々に上がる見込みです。あくまでも平均を取っています。アルファトライ株式会社が過去の物件や現地の状況をみて算出。詳しくは担当社員から聞けます。こちらも続けてローンを組みます。月々の収支の目安として＋2万円くらいをみておくと良いでしょう。

現金一括でもローンを組むにしても、好きな方を5年後に選ぶことができます。私の物件は2024年夏に建設予定なのでゆっくりと悩みます。

途中で権利を売ることもできる

「毎月の支払いが厳しくなった」「保有するのがめんどくさくなった」「今、現金が欲しいな！」

このような場合、建設途中で権利を売ることができます。転売手数料もかかるので、大きな利益は取れませんが、そこで利益を出すこともできます。この方法を「権利転がし」といい、これで稼いでいる投資家もいます。

途中売却の仕組み

物件完成まで、5年間という期間があります。この期間はいつでも売却することが可能です。

例えば、最初の建設段階で購入したものを3年目などで売却するのも可能です。

私は2018年3月に物件を購入したのですが、「毎月の支払いが厳しい」ということで私と同じ物件、間取り、2つ下の階の部屋を手放した方がいます。一年しか経っていませんが、手数料や今まで払った価格込みで50万円の利益を手にすることができました。

途中売却で利益は上がるのか？

ですが、この方法は物件価格が上がってなんぼです。実際に物件価格は上がるのでしょうか？上がると思われる理由として、2つあります。

フィリピンの経済発展で土地価格が上昇
⇨フィリピン経済の中心地であるマカティ周辺の不動産価格は、足元で年率5％前後の価格上昇が続いています。その分家賃も上昇しています。家賃に関しては、年間9%上昇です。
計画段階で購入しているから
⇨「最初」が何においても一番「安い」です。不動産も最初が安く、理由としてが、「物件が建設されないリスク」があります。そこで、建設されるごとに、そのリスクが小さくなるので、物件価値も上昇します。