このような質問をよく受けます。この問題は、誰でも一回は悩むと思います。ここで、メリット・デメリット、費用を比較して解説しようと思います。
私の最終的な答えは、自分の住む家は「賃貸」にして、さらに「投資用マンションを買う」の組み合わせが最強ではないのかな？と思っています。
持ち家のメリット・デメリットは？
まずは持ち家のメリット・デメリットについて解説していきます。
持ち家のメリット
- 自分自身の家なので、好きなようにカスタマイズが可能。
⇨お金さえ払えば、自分好みの家に変える事ができます。 - 住宅ローンが安い
⇨持ち家は大きな金額を必要とします。都内23区だと最低4000万円くらいは必要でしょう。ただ、住宅ローンに関しては、銀行は低金利でお金を貸してくれます。 - ローン返済後は、お金の負担が軽くなる。
⇨ローン完済後は、住居費が固定資産税や修繕費のみになるので、一気に負担がかるくなります。 - 安心できる
⇨日本人の特性として、マイホーム=安心です。心に余裕ができるでしょう
持ち家のデメリット
- 引越しが困難
⇨ローンを組んでいるため、簡単に家を手放すことができません。近隣トラブルがあった場合、転勤の場合など引越しの際に困難になります。 - 修繕費がかかる
⇨部屋の給湯器やエアコンなど壊れたときは全て自己負担になります。思わぬ出費が発生することがあります。 - 固定費がかかる
⇨毎年の固定資産税がかかってきます。
賃貸のメリット・デメリットは？
次に賃貸のメリット・デメリットについて解説していきます。
賃貸のメリット
- 引っ越しが簡単
⇨その家に縛られている必要がないので、自分が好きな時に好きな場所へすぐ引っ越しができます。近隣トラブルがあった時や転勤があった時も気軽に引っ越すことができる。 - 固定資産税や修繕費を自分で払わなくて良い。
⇨例えば、部屋の給湯器が壊れた、エアコンが壊れた場合は、自分はお金は出さなくてよくなります。その場合は大家さんが負担します。 - ローンの縛りがない。
⇨持ち家であれば、ローンに長い期間縛られることになるが、持ち家だとそれがない。
デメリット
- 家賃を一生払い続けなくてはならない
⇨毎月、数万円の住居費ということで、出費は一生かかります。 - 老後、家を借りるのが厳しくなる場合がある
⇨将来、年金暮らしのみになると、収入が低いとみなされ、家が借りれなくなる恐れがあります。 - 自分の好きなようにカスタマイズ出来ない
⇨間取りを変えたり、壁に穴を開けたりすることは不可能です。
持ち家と賃貸の収支を見ていこう！
それでは、実際に持ち家と賃貸の生涯の収支のシュミレーションを取っていきます。
下記資料はsumoサイトからです。
参照:sumo 家とお金の相談
持ち家の場合
- 入居時の年齢:世帯主33歳 子供3人
- 住宅価格:4000万円
- 住宅ローン:借り入れ額500万円+金利1.4%(固定金利),35年返済,毎月10万5458円
- 入居時費用:頭金500万円+住宅価格の3%+修繕積立基金30万円
- 入居後費用:管理費・修繕積費,固定資産税,住宅ローン控除(戻る税金をマイナス)
- リフォーム費用:200万円(21年目),500万円(36年目)
| 項目 | 50年間の総額 |
| 入居時費用 | 650万円 |
| 住宅ローン返済額 | 4430万円 |
| 入居後費用 | 1850万円 |
| リフォーム費用 | 700万円 |
| 合計 | 7630万円 |
賃貸の場合
- 入居時の年齢:世帯主33歳 子供3人
- 家賃:12万円(1~10年目),12万円(11~20年目),13万円(21~50年目)
- 入居時費用: 家賃3ヶ月分
- 更新料:家賃1ヶ月分(2年に一度)
| 項目 | 50年間の総額 |
| 家賃 | 7920万円 |
| 費用・更新料 | 410万円 |
| 合計 | 8330万円 |
50年間合計のシュミレーションだと、8330万円−7630万円=700万円
持ち家の方がメリットが大きいことが分かります。
「投資用」を組み合わせると面白い
住宅ローンを利用して、マイホームを購入する時、「信用力」とう力を使います。一言でいうと、「その人にどれだけお金を貸すことができるのか？」というものです。
これは、年収、年齢、会社、その他信用情報によって、変わってきます。住宅ローンを組む際はこの力を使うのですが、これを投資用マンションに当ててみると面白い結果になります。住宅ローンを利用するときは、「信用力」という力を使って銀行からお金を借りて、マイホームを購入します。
※こちらの検証は、投資用マンションの購入条件に当てはまる人向けになります。
賃貸＆投資用マンションの組み合わせ
- 35年ローン
- 投資用マンション価格：2000万円
- 金利2%
(田口購入物件に似た条件で計算しています。)
| 項目(一部屋あたり) | 50年間運用した場合(一部屋あたり) |
| 頭金(支出) | 10万円 |
| 家賃収入（収入） | 8万円(50年平均価格) |
| 銀行返済ローン(支出) | 8万円(35年ローン) |
| 管理費・事務手数料等(支出) | 1万円 |
| 固定資産税(支出) | 4万円 |
| 節税対策で返金されるお金（収入） | 7万円 |
| 税金（支出）※ローン終了後計算に | 10万円 |
50年間の合計の収入と支出の差額(収入−支出)
●1年目~35年の計算
(家賃-ローン-管理費等)×35年×12ヶ月−(節税対策−固定資産税)×35年−頭金
=(7万円-6.5万円-1万円)×35年×12ヶ月+(7万円-4万円×35年)−10万円=万円
=-210万円＋105万円−10万円=-115万円
●36年目~50年の計算
(家賃-管理費等)×15年×12ヶ月−(固定資産税)×15年
=(7万円-1万円)×15年×12ヶ月−(4万円＋10万円)×15年
=1080万円-210万円=870万円
●50年間の合計利益
870万円-115万円=755万円
1件あたり、50年の運用で755万円の利益
前回の、賃貸と持ち家の比較で、＋700万円持ち家に利益が出ましたが、賃貸＆投資用マンションとの比較では、後者の方が＋5万円利益が出ました。(ほぼ変わらないですが。)
しかし、投資用マンションは一件では無く、2件、3件と増やしていうことができます。これを増やすことによって、＋755万円づつ賃貸＆投資用マンションの組み合わせの方が利益がどんどん乗ってくるわけです。
ただ、この組み合わせができる人は一部の人に限られます。下記記事を参考にしてください。
※物件やローン条件によって、変わってきますが、私の場合のシュミレーションだとこのような結果になりました。
まとめ
それそれのメリットデメリット、収支を比較した上で、検討すると良いでしょう。「絶対持ち家がよい！」「絶対賃貸が良い！」など確定はないと思います。
例えば、転勤が多い人や転職を考えている人であれば、住宅ローンを組むことはリスクでありますし、逆にその地域ずっと生きていく！ときまているのであれば、持ち家の方がお得かと思います。
ただ、個人的に、投資用不動産を組み合せることによって、面白い結果が見えてくるのではんないのかな？と思います。
持ち家にしたら、投資用マンションを組めなくなるということではありません。「信用力の枠」が減ってしまうだけなので、収入に応じては「投資用マンション×住宅」も可能です。
こちらは、「投資用」も「住宅」もどちらも詳しいFPや不動産会社に聞いてみると、「一番お得なローンの組み方」なども伝えてくれます。
