フィリピン投資

フィリピン不動産の費用は?いま私が投資しています。【2020年版】

実際にフィリピン不動産にかかる投資ってお金はどれくらい必要なのですか?流れはどうなっていますか?

投資を始めるにあたって、「実施にかかる投資金額」「投資リターン」は気になるところですよね。どんな投資にもシミュレーションは取っていくはずです。

そこで、今回は私が保有している会社のシミュレーションを紹介していきます。
DMCI Homes

会社によって頭金が違ってきたり、物件によって値上がりも違ってきたりしますので、あくまでも目安にして下さい。また、下記に記事にて、フィリピン不動産の仕組みについて書いています。

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フィリピン不動産の仕組みはどうなっているの?【私の物件の場合】 先日、私が保有しているフィリピン不動産の仕組みについて質問されました。国内なら情報が飛び回っているのですが、海外だとなかなか正し...
思ってるよりも「安い」金額で始めることができるのが、DMCIのフィリピン不動産投資です!

海外不動産の初期費用

まずはじめに物件を抑えるために予約金というものが発生します。予約金の相場は、5万円~8万円程度です。予約金とは、希望の物件を抑えれるか確認するということです。抑えれた場合、次の初期手数料の支払いへと進みます。

DMCI不動産の販売手数料は物件価格の6~8%と言われています。(税別)

物件価格が700万円ばらば、42~56万円
物件価格が1000万円ならば、60~80万円
物件価格が1500万円ならば、90~120万円

となります。よって、初期費用としましては、

予約金:5~8万円
販売手数料:48万円~

物件価格によるが、税金を含めると約100万円、くらい見ておけばいいのかな?と思います。

海外不動産の合計の費用は?

DMCI物件の私のシュミレーションでは、プレビルドという投資方法を使用しています。簡単に言うと、物件の30%を建設前に支払い、残りの70%を建設後に支払う方法です。

詳しい方法については、下記記事を参考にしてください。

そこで、今回は建設前と建設後のシュミレーションを金額別に紹介していきます。また、フィリピンの物件では、オーナーが家具家電を負担して据え置きにしておくのが一般的です。また、不動産が建設されたら、所得税もかかるので建設直近は注意が必要です。

建設完了間近に、家具家電、税金がかかるのでまとまった金額を用意する必要があります。

建設完了までにかかる必要費用

竣工までにかかる費用を物件価格別で出していきます。DMCIの物件は5年計画のものがほとんどなので、5年で統一していきます。

例1:物件価格700万円の場合、5年で完成

●竣工前
物件価格の30%=210万円を払うことになるため、
毎月の出費:3.5万円

●竣工直後
所得税:100万円
家具と家電:60万円

○合計金額:370万円の出費

例2:物件価格1000万円の場合、5年で完成

●竣工前
物件価格の30%=300万円を払うことになるため、
毎月の出費:5万円

●竣工直後
所得税:100万円
家具と家電:100万円

○合計金額:500万円の出費

例3:物件価格 1500万円の場合、5年で完成

●竣工前
物件価格の30%=450万円を払うことになるため、
毎月の出費:7.5万円

●竣工直後
所得税:100万円
家具と家電:130万円

○合計金額:680万円の出費

最初の5年はどんな物件でも、お金が出ていきます!

建設後の収支説明

今回は、PNB(フィリピンナショナル銀行)で5年ローンを組んだ場合の収支計算を下記に示します。なお、PNBは金利7%と高金利ですが、その分フィリピン不動産家賃上昇率も7%伸びています。

金利が高いので、5年ローンくらいがおすすめですが、10年ローンも組むことができます。その場合は、建設1年目から+1~2万円くらいが出るイメージです。(ローン完済まで時間はかかりますが)

例1:物件価格700万円の場合

●収入
月々の家賃:平均8万円

●支出
管理費:1万円
PNB住宅ローン:9万円
インカムに対する税金(25%):1.8万円

●差額
3.8万円

○合計金額
3.8万円×5年×12ヶ月=228万円

例2:物件価格1000万円の場合

●収入
月々の家賃:平均13万円

●支出
管理費:1.5万円
PNB住宅ローン:14万円
インカムに対する税金(25%):3万円

●差額
5.5万円

○合計金額
5.5万円×5年×12ヶ月=330万円

例3:物件価格 1500万円の場合

●収入
月々の家賃:平均18万円

●支出
管理費:2万円
PNB住宅ローン:19万円
インカムに対する税金(25%):4

●差額
7万円

○合計金額
7万円×5年×12ヶ月=420万円

5年ローンの場合は、こちらも出費になります!10年ローンにすると毎月物件によるが2万円くらいプラスになるのかな?

物件予約からローン完済までのそれぞれの費用は?

5年ローンでシュミレーションを取った場合、下記の費用がかかってきます。建設に5年、ローン完済まで5年の合計10年間で下記の料金を払うことになります。

●物件価格700万円の場合
初期費用+竣工までにかかる費用+ローン完済までの費用=737万円

●物件価格1000万円の場合
初期費用+竣工までにかかる費用+ローン完済までの費用=895万円

●物件価格1500万円の場合
初期費用+竣工までにかかる費用+ローン完済までの費用=1195万円

  海外不動産の費用支払い後は?

では、今まで払ってきただけですが、ローン完済後はどのくらい利益が発生するのでしょうか?今回は10年間運用してその後売却した場合のシュミレーションを取っていきます。

仮に長期保有で年金対策で長期でもつのもありだと思います。売却タイミングや自分の資産状況次第で、考えると良いでしょう。

ローン完済後10年後売却したら?

物件価格700万円の場合

●収入
月々の家賃収入:7万円(10年間)
売却益:平均価格1540万円

●支出
管理費:1万円
税金:1.8万円

●ローン返済後
収支:10年間の家賃−10年間の管理費及び税金+売価益=2044万円

最終利益:
ローン完済後の収支−施行までの費用
=2164-737=1307万円

物件価格1000万円の場合

●収入
月々の家賃収入:12万円(10年間)
売却益:平均価格2200万円

●支出
管理費:1.5万円
税金:3万円

●ローン返済後
収支:10年間の家賃−10年間の管理費及び税金+売価益=3220万円

最終利益:
ローン完済後の収支−施行までの費用
=3100万円-895万円=2205万円

物件価格1500万円の場合

●収入
月々の家賃収入:17万円(10年間)
売却益:平均価格3300万円

●支出
管理費:2万円
税金:4万円

●ローン返済後
収支:10年間の家賃−10年間の管理費及び税金+売価益=4740万円

最終利益:
ローン完済後の収支−施行までの費用
=4740万円-895万円=3725万円

フィリピン不動産投資を始めよう!

今回はフィリピン不動産(DMCI)の費用について話してきました。数年間はマイナスですが、10年後くらいからは利益が取れる見込みが高い投資です。フィリピンの今の成長率を、みても面白いかと思います。ポイントをまとめると

  • 初期費用100万円
  • 10年間は毎月5~7万円の支払い
  • 購入から20年で、1,000万円~3,500万円の利益

シュミレーションをしっかり理解し、フィリピンへ不動産の投資を始めてください。私の会社では、実際にフィリピン不動産を現地で行くツアーやセミナー等も開催していますので、ぜひお問い合わせください。(私が経営側で入っている会社になります)

アルファトライ株式会社

このブログへの問い合わせ、または会社メールにて「田口さん対応希望」と記入してくれれば、私が対応いたします。

一緒にフィリピンに行きましょう!