投資を始めるにあたって、「実施にかかる投資金額」「投資リターン」は気になるところですよね。どんな投資にもシミュレーションは取っていくはずです。
そこで、今回は私が保有している会社のシミュレーションを紹介していきます。
DMCI Homes
会社によって頭金が違ってきたり、物件によって値上がりも違ってきたりしますので、あくまでも目安にして下さい。また、下記に記事にて、フィリピン不動産の仕組みについて書いています。
目次
海外不動産の初期費用
まずはじめに物件を抑えるために予約金というものが発生します。予約金の相場は、5万円~8万円程度です。予約金とは、希望の物件を抑えれるか確認するということです。抑えれた場合、次の初期手数料の支払いへと進みます。
DMCI不動産の販売手数料は物件価格の6~8%と言われています。(税別)
物件価格が700万円ばらば、42~56万円
物件価格が1000万円ならば、60~80万円
物件価格が1500万円ならば、90~120万円
となります。よって、初期費用としましては、
予約金：5~８万円
販売手数料：48万円~
海外不動産の合計の費用は？
DMCI物件の私のシュミレーションでは、プレビルドという投資方法を使用しています。簡単に言うと、物件の30%を建設前に支払い、残りの70%を建設後に支払う方法です。
詳しい方法については、下記記事を参考にしてください。
そこで、今回は建設前と建設後のシュミレーションを金額別に紹介していきます。また、フィリピンの物件では、オーナーが家具家電を負担して据え置きにしておくのが一般的です。また、不動産が建設されたら、所得税もかかるので建設直近は注意が必要です。
建設完了までにかかる必要費用
竣工までにかかる費用を物件価格別で出していきます。DMCIの物件は5年計画のものがほとんどなので、5年で統一していきます。
例1:物件価格700万円の場合、5年で完成
●竣工前
物件価格の30%=210万円を払うことになるため、
毎月の出費：3.5万円
●竣工直後
所得税:100万円
家具と家電:60万円
○合計金額:370万円の出費
例2:物件価格1000万円の場合、5年で完成
●竣工前
物件価格の30%=300万円を払うことになるため、
毎月の出費：5万円
●竣工直後
所得税:100万円
家具と家電:100万円
○合計金額:500万円の出費
例3:物件価格 1500万円の場合、5年で完成
●竣工前
物件価格の30%=450万円を払うことになるため、
毎月の出費：7.5万円
●竣工直後
所得税:100万円
家具と家電:130万円
○合計金額:680万円の出費
建設後の収支説明
今回は、PNB(フィリピンナショナル銀行)で5年ローンを組んだ場合の収支計算を下記に示します。なお、PNBは金利7%と高金利ですが、その分フィリピン不動産家賃上昇率も7%伸びています。
金利が高いので、5年ローンくらいがおすすめですが、10年ローンも組むことができます。その場合は、建設1年目から＋1~2万円くらいが出るイメージです。(ローン完済まで時間はかかりますが)
例1:物件価格700万円の場合
●収入
月々の家賃:平均8万円
●支出
管理費:1万円
PNB住宅ローン:9万円
インカムに対する税金(25%):1.8万円
●差額
3.8万円
○合計金額
3.8万円×５年×12ヶ月=228万円
例2:物件価格1000万円の場合
●収入
月々の家賃:平均13万円
●支出
管理費:1.5万円
PNB住宅ローン:14万円
インカムに対する税金(25%):3万円
●差額
5.5万円
○合計金額
5.5万円×５年×12ヶ月=330万円
例3:物件価格 1500万円の場合
●収入
月々の家賃:平均18万円
●支出
管理費:2万円
PNB住宅ローン:19万円
インカムに対する税金(25%):4
●差額
7万円
○合計金額
7万円×５年×12ヶ月=420万円
物件予約からローン完済までのそれぞれの費用は？
5年ローンでシュミレーションを取った場合、下記の費用がかかってきます。建設に5年、ローン完済まで5年の合計10年間で下記の料金を払うことになります。
●物件価格700万円の場合
初期費用＋竣工までにかかる費用＋ローン完済までの費用＝737万円
●物件価格1000万円の場合
初期費用＋竣工までにかかる費用＋ローン完済までの費用＝895万円
●物件価格1500万円の場合
初期費用＋竣工までにかかる費用＋ローン完済までの費用＝1195万円
海外不動産の費用支払い後は？
では、今まで払ってきただけですが、ローン完済後はどのくらい利益が発生するのでしょうか？今回は10年間運用してその後売却した場合のシュミレーションを取っていきます。
仮に長期保有で年金対策で長期でもつのもありだと思います。売却タイミングや自分の資産状況次第で、考えると良いでしょう。
ローン完済後10年後売却したら？
物件価格700万円の場合
●収入
月々の家賃収入:7万円(10年間)
売却益:平均価格1540万円
●支出
管理費：1万円
税金：1.8万円
●ローン返済後
収支:10年間の家賃−10年間の管理費及び税金＋売価益=2044万円
最終利益:
ローン完済後の収支−施行までの費用
=2164-737=1307万円
物件価格1000万円の場合
●収入
月々の家賃収入:12万円(10年間)
売却益:平均価格2200万円
●支出
管理費：1.5万円
税金：3万円
●ローン返済後
収支:10年間の家賃−10年間の管理費及び税金＋売価益=3220万円
最終利益:
ローン完済後の収支−施行までの費用
=3100万円-895万円=2205万円
物件価格1500万円の場合
●収入
月々の家賃収入:17万円(10年間)
売却益:平均価格3300万円
●支出
管理費：2万円
税金：4万円
●ローン返済後
収支:10年間の家賃−10年間の管理費及び税金＋売価益=4740万円
最終利益:
ローン完済後の収支−施行までの費用
=4740万円-895万円=3725万円
フィリピン不動産投資を始めよう！
今回はフィリピン不動産(DMCI)の費用について話してきました。数年間はマイナスですが、10年後くらいからは利益が取れる見込みが高い投資です。フィリピンの今の成長率を、みても面白いかと思います。ポイントをまとめると
- 初期費用100万円
- 10年間は毎月5~7万円の支払い
- 購入から20年で、1,000万円~3,500万円の利益
シュミレーションをしっかり理解し、フィリピンへ不動産の投資を始めてください。私の会社では、実際にフィリピン不動産を現地で行くツアーやセミナー等も開催していますので、ぜひお問い合わせください。(私が経営側で入っている会社になります)
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